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事故物件は病死だと告知義務が住む際にある?指針を国土交通省が発表

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事故物件は病死だと告知義務が住む際にある?指針を国土交通省が発表

今回は事故物件について、前入居者が病死などで亡くなった場合、
次住む人に対して、不動産会社は告知義務があるのかどうかなどを取り上げていきます。

事故物件の取り扱いについて、
さまざまな問題が存在しています。

そこで、国土交通省が事故物件の取り扱いについて、
ガイドラインを作成すると公表したのです。

このガイドラインによって事故物件を巡る問題は、
どのように変化していくのでしょうか。

早速見ていきましょう。

事故物件の取り扱いには致命的な欠陥が

さて、今回の主役「事故物件」とはどのようなものなのでしょうか。

実は、法律的に厳密な定義はされていないのです。

一般に以前の入居者が死亡した部屋を指します。
……が、自然死かつすぐ発見された場合などは事故物件としないなど、
曖昧な部分があります。

ただ、殺人事件が起きたとか、自殺者が出た部屋はほぼ間違いなく事故物件と認定されます。

要は、
「買い主や借り主がマイナスの感情(心理的瑕疵〈かし〉)を抱くおそれのある物件のこと」
と思っておけば、間違いないでしょう。

新居を選ぶとき、
わざわざ事故物件を選ぶ人は少ないと思います。
(家賃が安いからとわざわざ事故物件を選んで住む人も少数いるようですが)

事故物件は価値がガクッと下がりますから、
不動産業者も取り扱いたくないのが本音でしょうね。

それに、不動産会社が事故物件を取り扱う際には、
次の入居者に「以前どんなことがあったかを告知するべき」とされています。

買い主や借り主に何も知らせないままだと、後々トラブルに発展しかねないので、
告知をするわけですが、
ここで問題になってくるのが「告知のルール」。

なんと、このルールもはっきりと決まっていないのです!

一応、宅地建物取引業法で告知の必要があると決められているのですが、
心理的瑕疵物件だとしても、
買い主・借り主に事実を伝えるかどうかは最終的に、
不動産会社を含む宅地建物取引業者にゆだねられています。

つまり最悪の場合、事故物件であるにも関わらず、
ごまかして「事故物件ではないかのように扱う」ことができるのです。

実際にこの告知問題から、
何度か裁判が起きているようですね。

なので、買い主は事前に事故物件かどうかをある程度判断する必要がありました。

個人でも事故物件の判断ができるように、
事故物件を公表する「大島てる」のようなWEBサイトも存在しています。
(ちなみにこのサイト、マップ上で事故物件があると該当箇所に火のアイコンがつくなど、なかなかインパクトがあります。
一度見始めると結構見入ってしまいますよ……)

しかし2021年5月、この告知を巡る問題にある進展がありました。

国土交通省が「事故物件の告知義務について規定するガイドライン案」を公表したのです。

さて、このガイドラインによって、
事故物件の告知義務はどのように変化していくのでしょうか。

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ついに作成されたガイドライン

ガイドラインで定められた指針ですが、
以下の4点が主な内容として発表されました。

1.「住んでいた人の死因が病死や老衰、転倒の場合、告知しなくてもよい」
2.「殺人や自殺、火災やガス漏れによる事故死や原因不明の死亡者があった場合は告知すべきで、賃貸の場合は3年経過すれば告知しなくてもよい」
3.「孤独死により遺体の発見が遅れ、遺体から腐乱臭やウジ虫が発生して特殊清掃が行われた場合、3年経過すれば告知は不要」
4.「死亡してから日数が経っていない場合は自然死扱いになり、告知義務は発生しない」

期間や死亡者の状況が明確に記載され、
判断基準としてわかりやすいものになっているのではないでしょうか。

告知不要になるまでの期間が短いなどの意見もありますが、
何にせよ、今まで以上に事故物件の取り扱いがしっかりと行われるのは間違いありません。

ただ、このガイドラインには、
忘れてはいけない点もあるのです。

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ガイドラインに対しての意見を公募

実はこのガイドラインには強制力はありません。

あくまで指針であり、規則ではないのです。

ただ、今までなかったガイドラインができることで、
告知に関しての問題はある程度落ち着くとは思います。

ルールがあるとないとでは、雲泥の差ですからね。

ですが、強制力がないということはやはり、
不動産会社が「利益目的で事故物件を告知しない」
という事案が発生してしまいかねません。

知らぬ間に事故物件を借りてしまう、買ってしまうという被害も出てきてしまうことでしょう。

これでは、ガイドラインを作成した意味がないのでは? と感じてしまいます。

とはいえ、事故物件に関するガイドラインは、実はまだ完成していません。

現在、このガイドラインに対していろいろな意見が飛び交っています。

2021年6月19日午前0時まで一般に広く意見を募り、内容を決定することになっているようです。

事故物件に対して意見をお持ちの人は、
国土交通省に意見を出してみてはいかがでしょうか。

(個人的には殺人や自殺があった部屋については3年どころか30年経っても100年経っても告知してほしいものです……)

以上、Nobieでした!


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